Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать двухуровневую квартиру из двух однокомнатных». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большая площадь жилья предполагает большую площадь поверхностей под отделку. Нужно точно рассчитывать средства не только на приобретение новой квартиры, но также ремонт, отделку, перепланировку, приобретение мебели и техники, современного декора для получения необходимого уровня комфорта.
Сколько стоит объединить квартиры?
Объединение квартир в одну, стоимость
| Согласование объединения квартир в монолитном доме | от 60 000 руб. | от 100 000 руб. |
| Согласование объединения квартир по горизонтали | от 150 000 руб. | от 130 000 руб. |
| Объединение однокомнатных квартир цена. | от 70 000 руб. | от 130 000 руб. |
| Объединение квартир хрущевка | от 120 000 руб. | от 130 000 руб. |
До чего дошел прогресс: жизнь на антресоли
Казалось бы, на этом можно остановиться. Что еще можно впихнуть в понятие двух уровней? Но тут, друзья мои, начинается самое интересное – если в предыдущих случаях мы складывали две квартиры и получали одну, то теперь идем от обратного – делим одну по горизонтали и получаем… ну, как посмотреть – некоторые называют результат тоже двухуровневой квартирой.
Технология: берется одна квартира с высотой потолков не менее 4,5 м (в идеале), и разделяется горизонтальным перекрытием. Площадь перекрытия по СНиПу – не более 40% от площади пола. И, самое важное – перекрытие в данном случае является не полом, а антресолью.
Технически корректное наименование данной премудрости: квартиры с антресолью, с антресольным этажом, с полууровнем. Но, повторюсь, с легкой руки маркетологов и брокеров такие предложения всплывают в категориях двухэтажных и двухуровневых квартир, что в принципе не совсем верно. Как правило, подобная недвижимость более доступна по стоимости и отличается небольшим метражом и более скромными характеристиками.
Вопрос 1. После объединения двух квартир, у меня стало два санузла. Я хочу оставить только один из них, а второй объединить с кухней или комнатой: снести стену, отделяющую прихожую и ванную, и расширить жилплощадь. Разрешает ли закон это сделать?
На вопрос ответил директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов Петр Чистяков:
– Здесь идет речь о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение вместе со всеми изменениями считается перепланировкой, и в законе четко прописано, какие в таком случае существуют запреты. В частности, запрещено создавать санузлы над жилыми комнатами нижней квартиры. Но расширяя кухню в сторону санузла (либо вместо санузла), она будет находиться под «мокрой» зоной верхней квартиры. Российские власти трактуют это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают такие действия. Поэтому закон не разрешит сделать вместо санузла (или его части) жилую комнату или кухню.
Существует несколько исключений из этого правила – если над квартирой расположены нежилые площади или она двухуровневая. Также можно рассмотреть вариант использования ненужного санузла как части прихожей. Коридор не считается жилым помещением, поэтому его можно расширить за счет санузла. Но и здесь есть нюансы.
Бывший санузел может быть оснащен вентилями, кранами или чем-то подобным, а закрывать доступ к таким объектам нельзя. Также запрещено переносить и демонтировать вентиляцию, водные стояки и газовые трубы. Делая перепланировку, необходимо учитывать эти требования. Необходимо, чтобы между комнатами и помещениями, оснащенными газовыми колонками или газовыми плитами, были стены. Таким образом, если в санузле есть газовая колонка, то перед сносом стены необходимо перенести ее в другое помещение, соответствующим образом оформив это в газовом хозяйстве.
И наконец, стену можно снести лишь, если она не несущая. Чтобы найти информацию о типе стены, изучите технический план помещения.
Вопрос 4. После объединения в моей квартире есть два санузла. Могу ли я по закону сделать вместо одного из них сауну? Как легализовать сауну в типовом многоэтажном доме?
На вопрос ответил юрист Валерий Панов:
– Московские строительные нормы (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускают наличие саун в многоквартирных домах первой категории. А в действующих в России строительных нормах и правилах нет каких-либо указаний на этот счет. К первой категории относятся кирпичные и монолитные дома с железобетонными перекрытиями. Также в московских городских строительных нормах определена минимальная площадь квартиры, в которой разрешено обустраивать сауну: 38 кв.м для однокомнатной квартиры, 54 кв.м. для двухкомнатной и 68 кв.м. для трехкомнатной.
Под сауну можно переоборудовать только нежилые помещения, к которым относится и санузел. В соответствии с московскими строительными нормами для внутренней отделки сауны можно использовать только древесину лиственных пород. Не стоит выбирать для отделки древесину хвойных деревьев, поскольку она содержит смолы, из-за которых может самовозгораться. Кроме того, сауна в квартире значительно увеличивает нагрузку на электросеть, поэтому придется дополнительно установить провода с негорючей изоляцией, устройство защитного отключения и стабилизаторы напряжения.
Не стоит забывать и о пожарных нормах. В СП 118.13330 и СНиП 05.31.2003 прописаны противопожарные требования, общие для всех саун и бань. В квартире с сауной необходимо установить пожарные извещатели – обычно их прикрепляют к потолку в прихожей. Также придется провести перфорированную сухотрубку по периметру потолка парилки. Это обычная трубка с просверленными дырочками и краном, присоединенная к водопроводу. Это необходимо на случай возгорания – тогда нужно открыть кран, и вода польет стены. Необходимо выбирать светильники для сауны, изготовленные из термостойкого стекла, также у них должна быть изоляция от влаги.
Максимальный размер сауны – на двух человек. Это правило установлено в связи с нагрузкой на сеть при нагреве печи и ограниченным количеством пара, с которым может справиться система вентиляции дома. В сауне необходимо устанавливать электрическую печь заводского изготовления, причем обязательно, чтобы она автоматически отключалась через определенный промежуток времени (к примеру, после нагревания до определенной температуры или через шесть часов непрерывной работы).
Переоборудование санузла в сауну считается перепланировкой, поэтому ее необходимо будет узаконить в БТИ по правилам, общим для всех перепланировок. На это не понадобиться брать разрешения в управляющей компании, МЧС и у соседей. Но если электросеть квартиры недостаточно мощная для работы сауны, необходимо будет взять в Мосэнерго разрешение на дополнительную мощность и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.
Объединение двух квартир — возможные сложности
Вариантов такого объединения может быть несколько. Можно купить любую смежную квартиру — сверху, снизу или сбоку. Объединению квартир возможно в любом из этих случаев. Конечно на самым простым вариантом будет купить соседнюю квартиру сбоку. В таком случае достаточно будет снести не несущую стену или проделать дверь в соседнюю квартиру. Техническим это будет считаться перепланировкой. Есть ряд проблем на пути осуществления такого плана. В первую очередь это то, что по соседству может не оказаться подходящей квартиры. Например, из однушки хотелось сделать двушку, но по соседству только двух- и трёхкомнатные квартиры. В таком случае необходимо принимать решение насколько важно остаться в этой квартире и насколько важно расширить пространство. Вторым вариантом решения этой проблемы может стать покупка аналогичной квартиры сверху или снизу. Нужно понимать, что объединение квартиры с верхней или нижней будет сложнее, чем с квартирой сбоку.
Второй достаточно неожиданный, но аналогичной проблемой при объединении квартир становится наличие двух туалетов, двух ванных комнат и двух кухонь. Потребуются достаточно обширная переделка, чтобы исправить это. Вопрос этот решаемый, но придётся приложить дополнительные усилия на ремонт. Во многих случаях ах это может быть капитальный ремонт некоторых помещений. Если это обстоятельство не пугает, то идея продолжает быть удачной.
Третья трудность также достаточно очевидна. Это, во-первых, неизбежная покупка квартиры, а значит оформление договора купли-продажи, вступление в право собственности и прочее. А, во-вторых, процесс оформление перепланировки. Для такой перепланировки потребуется предварительный проект, который придется делегировать внешним специалистам. Помимо этого нужно будет согласовывать перепланировку. Это также дополнительные расходы и время. По всем возможным причинам нужно грамотно оценить свои силы и возможности, объективную необходимость расширение пространства именно таким способом.
Могут ли отказать в объединении квартир в одну
Объединение квартир относится к одному из самых сложных видов перепланировки, в котором часто затрагиваются несущие стены. Несущие стены квартир обеспечивают устойчивость всего дома, и чем ниже по вертикали расположена квартира, тем меньше вероятность получить разрешение на манипуляции с несущей стеной, потому что совокупный вес нагрузки растет.
То есть с этой точки зрения более реально согласовать перепланировку по объединению квартир на верхних этажах. Хотя на практике бывают случаи успешного согласования даже на 2-м этаже 22-этажного дома и отказы на верхних этажах подобных домов.
Повлиять на решение жилинспекции, которая выдает разрешение на перепланировку, могут разные факторы. Например, наличие подобных или любых других перепланировок у соседей сверху или снизу. Если износ несущих стен или перекрытий высокий, инспекторы тоже могут отказать в реализации проекта.
В сталинских домах, например, смежная стена может быть занята вентиляционными шахтами, и их трогать нельзя. То есть проем в такой стене не сделать, а объединение снаружи может не одобрить собрание жильцов. Другая распространенная ситуация, когда квартиры соединены кухнями и в стене проходит воздуховод всего подъезда. С этим тоже ничего нельзя сделать.
Именно поэтому при оценке перспектив покупки соседних квартир важна тщательная и подробная экспертиза. А рассчитывать на успех самостоятельного согласования объединения двух квартир сложно: специалисты учитывают в оценках десятки нюансов, о которых не знают те, кто никогда не занимался согласованиями на рынке жилья.
При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать в ней проем. Его расположение определит проектировщик или компания, которая готовит техническое заключение о перепланировке и состоянии конструкций.
В квартире, объединяемой по вертикали, проем делают между этажами в плитах перекрытия. Лестница должна встать в пространство между лагами, а ее ширина будет зависеть от расстояния между перекрытиями потолка.
Иногда можно делать проемы в несущих стенах, правильным образом их укрепив: устройство проема производится методом алмазной резки. Тип металлоконструкций определяется размером проема, материалом стен, этажностью и нагрузкой на плиты перекрытия. Это распространяется на квартиры в разных подъездах и на первых этажах многоэтажных зданий.
Также отказать в перепланировке может банк, если квартира куплена в ипотеку. В этом случае кредитная организация оценивает стоимость и ликвидность квартиры в случае принципиальных изменений. И если эти показатели ухудшаются, банк вправе дать отказ на перепланировку.
Рекомендации по преобразованию однокомнатных квартир в двухуровневые
Преобразование однокомнатных квартир в двухуровневые представляет собой интересный и креативный процесс, который может значительно улучшить функциональность и эстетику жилья. Однако, перед тем как приступить к реконструкции, важно учесть некоторые аспекты и следовать определенным рекомендациям.
- Планировка: Прежде чем приступать к созданию второго уровня, необходимо тщательно продумать планировку. Важно создать оптимальное распределение пространства, чтобы обеспечить удобство и функциональность в новой конфигурации.
- Структурная безопасность: При выполнении любых строительных работ важно обратить внимание на структурную безопасность. Если вы собираетесь изменять или добавлять перегородки, необходимо обратиться к специалисту, чтобы получить профессиональную консультацию и проверить, не повредите ли вы несущие стены или другие конструкции.
- Освещение: Одним из ключевых аспектов при преобразовании однокомнатной квартиры является правильное освещение. Обратите внимание на возможность добавления дополнительных источников света, чтобы создать комфортную атмосферу и подчеркнуть архитектурные особенности новой планировки.
- Декор: Отделка и декорирование двухуровневых квартир может представлять некоторые трудности, так как два уровня обычно имеют свои особенности и требуют индивидуального подхода. Выбирайте материалы и элементы декора, которые гармонично сочетаются с концепцией преобразованного жилья.
Планировка двухуровневой квартиры
Проект двухуровневой квартиры должен подчиняться определенным законам:
- Общественные комнаты внизу, приватные – наверху. Следуя этому порядку, спальню нужно разместить на верхнем ярусе, а гостиную – на нижнем.
- Все переделки должны быть согласованы. Если двухэтажной квартиру делает не мебель, а настоящая надстройка, то об этом надо известить компетентные инстанции и получить разрешение.
- Планируя верхний ярус, необходимо учитывать все. Идеально, если вы представите, как наверх поднимается женщина в годах с ребенком на руках. Если у нее возникнут трудности — слишком узкий проход, нет перил, скользкая плитка под ногами, не развернуться — планировку надо переделать.
- Следует заранее продумывать, как будет функционировать водопровод, канализация и вентиляция. Не на этапе ремонта, и тем более не во время расстановки мебели, а в момент планировки. Всегда нужно помнить, что на верхнем ярусе будет душно, а на нижнем – прохладно. Не забывайте, что воздух должен свободно циркулировать. Результаты размышлений рекомендуется вносить в план, а не объяснять рабочим на словах.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий.
Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.
Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.
К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.
В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:
- Ширину и длину плит, размещение арматуры в них.
- Взаимное расположение плит и несущих конструкций.
- Возможности для монтажа усиления проема и деталей лестницы.
Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:
- Требуется установить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола.
- Оценить состояние несущих элементов здания, так как дома с такими типами перекрытий имеют значительный возраст и, следовательно, высокий износ конструкций.
Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения.
H2 Как сделать двухуровневую квартиру из двух квартир
Для начала нужно учесть, что сделать двухуровневую квартиру можно лишь согласовав это мероприятие как перепланировку. Подробнее об этом будет сказано ниже, а сейчас остановимся на технической стороне такой перепланировки.
Намечая объединение жилых помещений по вертикали, следует помнить, что придется пожертвовать значительной площадью квартиры ради устройства лестницы.
В большинстве жилых домов с бетонными перекрытиями, они собраны из отдельных строительных деталей – плит различной толщины и конструкции.
Плиты перекрытий при устройстве проема для установки лестницы могут демонтироваться как целиком, например, в том случае если комната, в которой планируется устройство лестницы, имеет перекрытия небольшой длины, так и частично.
Независимо от конструкции перекрытий, устройство межэтажного проема требует обязательного усиления – колоннами, рамами, разгружающими опорами или другими металлоконструкциями. При этом рассчитывается нагрузка как на перекрытие, в котором будет прорезаться проем, так и на остальные элементы несущей конструкции здания.
Так как лестница в двухуровневой квартире является, пожалуй, ключевым элементом, расскажем о вариантах ее конструкции подробнее.
При соединении квартир по вертикали используются маршевые лестницы (вроде тех, которые можно увидеть в подъезде) и винтовые. Чаще всего, владельцы двухуровневых квартир останавливаются на данном варианте, так как винтовая лестница занимает меньше места, хотя и не отличается удобностью в использовании.
После того, как проем будет вырезан, можно приступать к установке лестницы, при проектировании которой потребуется учесть строительные нормы (например, СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»), которые определяют геометрические параметры лестницы.
Так, например, высота перил должна быть не менее 80 сантиметров, а сами перила должны отступать от стены минимум на 4 сантиметра. Кроме того, ступени лестницы в двухуровневой квартире должны быть не ниже 12 сантиметров и не выше 20.
Строительные правила гласят, что высота между краем отделки, ограждающей проем в перекрытии, и ступенями, не должна быть меньше 2 м. В принципе, чем больше этот просвет, тем удобнее впоследствии использовать лестницу.
Последним параметром, который мы упомянем, станет наклон марша – рекомендуется выдерживать около 25 градусов, однако строительными правилами не запрещается устройство лестниц с уклоном от 20 до 50 градусов.
Согласно СНиП 21-01-97 о пожарной безопасности зданий, лестница в двухуровневой квартире может выполняться из дерева и металла.
H2 Как сделать двухуровневую квартиру из двух квартир
Для начала нужно учесть, что сделать двухуровневую квартиру можно лишь согласовав это мероприятие как перепланировку. Подробнее об этом будет сказано ниже, а сейчас остановимся на технической стороне такой перепланировки.
Намечая объединение жилых помещений по вертикали, следует помнить, что придется пожертвовать значительной площадью квартиры ради устройства лестницы.
В большинстве жилых домов с бетонными перекрытиями, они собраны из отдельных строительных деталей – плит различной толщины и конструкции.
Плиты перекрытий при устройстве проема для установки лестницы могут демонтироваться как целиком, например, в том случае если комната, в которой планируется устройство лестницы, имеет перекрытия небольшой длины, так и частично.
Независимо от конструкции перекрытий, устройство межэтажного проема требует обязательного усиления – колоннами, рамами, разгружающими опорами или другими металлоконструкциями. При этом рассчитывается нагрузка как на перекрытие, в котором будет прорезаться проем, так и на остальные элементы несущей конструкции здания.
Так как лестница в двухуровневой квартире является, пожалуй, ключевым элементом, расскажем о вариантах ее конструкции подробнее.
При соединении квартир по вертикали используются маршевые лестницы (вроде тех, которые можно увидеть в подъезде) и винтовые. Чаще всего, владельцы двухуровневых квартир останавливаются на данном варианте, так как винтовая лестница занимает меньше места, хотя и не отличается удобностью в использовании.
Практически возможные варианты разделения квартир
Если говорить о практике, то разделение квартир в Москве возможно только в двух случаях
- Квартира представляет собой ранее объединенную из двух и данное объединение произошло посредством устройства проема в стене раздяющей квартиру.
- Разделение квартиры имеющей изначально два входа.
Рассмотрим первый случай — квартира изначально имеет два отдельных входа.
По практике бывает два варианта:
- Квартира в старом фонде и уже изначально имеет два входа (второй вход как правило ведет на черную лестницу)
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Например, в монолитных домах, к коим относятся многие современные здания, устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще. А вот домах, построенных из железобетонных плит, нужно учесть множество факторов, в том числе:
- параметры плит (длина и ширина), размещение арматуры в них;
- расположение плит и несущих конструкций относительно друг друга и т.д.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями также потребуется выполнить масштабное инженерное обследование:
- потребуется определить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола;
- оценить состояние несущих элементов здания (дома с такими типами перекрытий, обычно, старые, возможен высокий износ конструкций).
Создание уникального дизайна
При создании уникального дизайна необходимо учитывать индивидуальные предпочтения и потребности каждого члена семьи. Важно создать гармоничное сочетание функциональности, комфорта и эстетики.
Для того чтобы создать уникальный дизайн, рекомендуется обратиться к профессиональному дизайнеру интерьера. Он сможет учесть все особенности помещения, пожелания заказчиков и сделать качественный проект, соответствующий всем требованиям.
Когда общий дизайн-проект будет готов, можно приступать к выбору материалов, мебели и декора. Здесь важно руководствоваться не только эстетическими критериями, но и удобством использования и прочностью материалов.
Создание уникального дизайна позволяет выразить индивидуальность и придать свежий взгляд на пространство. Двухуровневая квартира с оригинальным дизайном станет не только комфортным жилищем, но и настоящим произведением искусства.
Использование вертикального пространства
Это решение позволяет максимально эффективно использовать площадь обеих квартир и создать удобную планировку с разделением функциональных зон на разных уровнях. Например, на первом этаже можно разместить гостиную, кухню и спальню, а на втором этаже – детскую комнату и рабочую зону.
Кроме того, использование вертикального пространства позволяет создать эффект двухэтажности, что придает интерьеру оригинальности и нестандартности. Межэтажный проход или лестница может стать центральным элементом интерьера, привлекая внимание и создавая впечатление простора.
Однако перед объединением двух квартир в двухуровневую необходимо учесть возможные ограничения и требования к зданию. Для установки лестницы или создания межэтажного прохода может потребоваться дополнительное инженерное оборудование или изменение конструкции здания. Также необходимо учесть финансовую сторону вопроса и рассчитать стоимость работ.